Contracter un crédit immobilier revient à s'engager sur 10, 15, 20 ans, parfois plus. C'est une décision importante dans une vie. Plus le montant du crédit est élevé et plus sa durée est longue, plus les risques (décès, accident de travail, perte d'emploi,...) sont importants. Une assurance crédit est un moyen efficace de protection, et offre une réelle sécurité à l'emprunteur ainsi qu'à son entourage. En effet, en cas de décès, d'invalidité au travail ou de chômage prolongé de l'emprunteur, l'assureur prend en charge tout ou partie des mensualités restant dues. On distingue 2 types d'assurance-crédit : l'assurance "décès-invalidité", qui est obligatoire, l'assurance "perte d'emploi", qui n'est pas toujours obligatoire
La plupart des prêts aidés ne peuvent financer l'acquisition ou la construction d'une résidence secondaire. Seul le prêt épargne-logement peut être utilisé à cette fin.
En France, l'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties en cas de défaut de paiement même si votre profil est jugé satisfaisant. Pour garantir le prêt plusieurs choix sont possibles : L’hypothèque : elle fait partie des garanties traditionnelles mais reste très couteuse. En effet, l’hypothèque permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou PPD. Son coût est élevé puisqu’il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe publicité foncière. La deuxième s’adresse aux souscripteurs d’un crédit pour l’achat d’un bien ancien. Cette hypothèque ne comprend pas la taxe de publicité foncière. La caution : il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d’un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque. A la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque. Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d’autres issues comme le rééchelonnement de dettes. La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe que ces sociétés à la différence que leurs tarifs défient toute concurrence, il arrive même dans certains cas que la « mutuelle fonctionnaire » garantisse gratuitement un prêt. La caution solidaire d’un particulier est très peu utilisée dans le cas des crédits immobiliers notamment parce que cette garantie n’est pas suffisante pour les banquiers.
L'apport personnel est la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque. Il s'agit : de la partie de vos économies que vous consacrez au projet, de certains prêts aidés qui complètent ou constituent votre apport : Prêt Epargne Logement, Prêt 0%, Prêt 1% Logement ou Prêt Fonctionnaire. Plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque
Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l'échéance de l'hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Si vous avez le choix, l'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.
Par opposition au prêt amortissable, il s'agit d'un prêt dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n'est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à l'échéance. Les intérêts payés sont plus élevés que pour un prêt amortissable, mais sont déductibles de vos revenus. Vous pouvez donc faire de substantielles économies d'impôt, surtout si votre taux d'imposition est élevé. De plus, les mensualités pendant la durée du crédit sont beaucoup plus faibles : en plaçant l'argent non consacré au paiement de vos mensualités, vous pouvez engranger des revenus réguliers et importants.
La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Remarque : Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.
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